Immobilienkauf in Portugal: Wichtige Schritte für ausländische Investoren

Portugal ist nach wie vor eines der attraktivsten Reiseziele Europas für internationale Immobilienkäufer und bietet einen stabilen Markt, ein angenehmes Klima und einen starken Rechtsrahmen.
Hier finden Sie einen Überblick über die wichtigsten Schritte beim Kauf einer Immobilie in Portugal.

1. Besorgen Sie sich eine Steueridentifikationsnummer (NIF)

Die NIF ist der erste und wichtigste Schritt bei jeder Immobilientransaktion in Portugal. Es ist für alle steuerlichen und rechtlichen Prozesse erforderlich – von der Eröffnung eines Bankkontos bis zur Unterzeichnung der Eigentumsurkunde.
Gebietsfremde können eine NIF bei einem örtlichen Finanzamt (Serviço de Finanças) oder über einen gesetzlichen Vertreter beantragen. 

2. Eröffnen Sie ein portugiesisches Bankkonto

Ausländische Käufer müssen ein Bankkonto in Portugal eröffnen, um Finanztransaktionen wie Immobilienzahlungen, Steuern und damit verbundene Ausgaben zu erleichtern.
Ein lokales Konto vereinfacht die Zahlungen, gewährleistet die Einhaltung der Finanzvorschriften und ist für die Ausstellung eines beglaubigten Bankschecks (cheque visado) erforderlich – das obligatorische Zahlungsmittel, das bei der Unterzeichnung der Urkunde verwendet wird (escritura pública).

3. Arbeiten Sie mit qualifizierten Fachleuten zusammen

Der Kauf einer Immobilie im Ausland ist mit mehreren rechtlichen und administrativen Verfahren verbunden. Die Zusammenarbeit mit erfahrenen Fachleuten – darunter Immobilienberater, Rechtsanwälte und Finanzberater – stellt sicher, dass jeder Schritt dem portugiesischen Recht entspricht und die Interessen des Käufers geschützt wird.
Bei The Real Estate Shop unterstützen wir unsere Kunden während des gesamten Prozesses, von der Identifizierung der richtigen Immobilie bis zum Abschluss der Registrierung, um das Erlebnis effizient und sicher zu gestalten.

4. Unterschreiben Sie den Schuldscheinvertrag (CPCV)

Sobald eine Immobilie ausgewählt ist, unterzeichnen beide Parteien in der Regel einen Kaufvertrag (Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV). In diesem Dokument werden die Bedingungen des Verkaufs definiert, einschließlich Preis, Zahlungsplan und Fertigstellungsdatum. Es bindet beide Parteien rechtlich und enthält oft Strafklauseln zum Schutz vor Vertragsbruch.

5. Bezahlen Sie die Kaution und die damit verbundenen Kosten

Bei Unterzeichnung des CPCV zahlt der Käufer in der Regel eine Anzahlung von 10–30% des Kaufpreises. Damit ist die Transaktion gesichert und das Engagement beider Parteien bestätigt.
Tritt eine der Parteien ohne rechtliche Begründung zurück, dient die Kaution nach portugiesischem Recht als Entschädigung.

6. Schließen Sie den Kauf ab – die öffentliche Urkunde

Die öffentliche Kaufurkunde (Escritura Pública) markiert die letzte Phase des Kaufs, in der das Eigentum offiziell vor einem Notar übertragen wird.
Zu diesem Zeitpunkt muss der Käufer auch die Grunderwerbssteuer (IMT), die Stempelsteuer (Imposto de Selo) und die entsprechenden Notar- und Registrierungsgebühren bezahlen. Die vorherige Begleichung dieser Gebühren gewährleistet einen reibungslosen und konformen Abschluss der Transaktion.

7. Registrieren Sie die Immobilie

Nach Unterzeichnung der Urkunde muss der neue Eigentümer die Immobilie beim Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) anmelden. Die Registrierung bestätigt das Eigentum und garantiert Rechtsschutz nach portugiesischem Recht.

Der Kauf einer Immobilie in Portugal ist ein strukturierter und transparenter Prozess. Unter der Anleitung erfahrener Fachleute wie The Real Estate Shop können ausländische Investoren jeden Schritt mit Zuversicht bewältigen und eine sichere und erfolgreiche Investition gewährleisten.